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大胆一点说，昨晚的南京房产圈出现了2018年以来的次楼市乱象！江北雨山路保利云禧开盘，仅仅135套叠墅，多家房媒居然曝出了各自不同的成交比率！有的说开盘1卖了9成；有的说卖了一下午只卖出5成；还有的说保利云禧首战告捷，全部售罄……

大家关注保利云禧，不只因为它是央企保利开发，更因为它是江北地价超过2万/㎡开盘的项目，具有风向标意义。它卖得好与不好，直接关系到江北一众高价地的未来与前途，所以从这个角度看，云禧开盘南京房媒圈“一边唱衰、一边唱多”就很好理解了！

保利云禧到底卖得好不好，不用争！

开发商营销手法已经说明一切

昨天下午是江北保利云禧项目的首次开盘，上周该案领取了首开135套叠加别墅销许，均价29000元/㎡，首开楼号分别为1、2、8、9、12、13号楼南通台橡实业好不好，昨天上午9:30经南京市公证处摇号之后，共1567组购房人报名购买，中签率8.6%。

相比此前河西的高节奏开盘南通台橡实业好不好，此次保利云禧的开盘节奏较为舒缓！1567组购房人被分为两批签到，前600组签到是中午12:30；600号以后的客户，晚上7点签到，8点进场选房。

其实保利云禧卖得好与不好，从该案的开盘方式已经能看出一些端倪！

大伙应该都知道摇号买房的规则，房王君去年也曾参与一家网红盘摇号，当时是2000多人买300余套房子，摇号出来之后，房王君的房号是1077号，开盘时房王君根本没收到选房通知，追问置业顾问，对方直言“我们项目卖得太火，500号以后根本不用通知了”

由此可以看出，保利云禧在开盘蓄客阶段，已经意识到客户的购买意向，大部分人并非是“非买不可”。否则，昨晚7点以后，也不会放600号以后的客户进来捡漏了！

虽然说云禧29000元/㎡的均价被严格的控制在“限价红线”以内，但是放在江北雨山路这一新房、次新二手房价格只在2万/㎡上下徘徊的区域来说，市场接受度确实有待考量！

所以这就是为什么，一度风传3万/㎡的江北江山薈从去年喊到今年仍不开盘；高新区现房弘阳燕澜七缙领了销许也不敢高调开盘的根本原因，“不仅房价的断崖式下跌令人生畏，房价的井喷式上涨也很可拍”。

保利云禧首开情况，用真实数据说话

就在昨晚南京各大媒体为保利云禧的首开到底是“售罄”还是“惨淡”挣得面红耳赤的时候，网上房地产的真实数据已经公布了。

网上房地产公布的保利云禧首开真实数据↓↓↓

从上表可以看出，昨天云禧1号楼认购了11套，认购率45.8%；2号楼认购了20套，认购率83%；8号楼认购了11套，认购率61%；9号楼认购了13套，认购率61.9%；12号楼认购了16套，认购率62.5%；13号楼认购了21套，认购率87.5%，总体算下来，保利云禧135套叠墅首开的平均认购率应该在66.95%，总认购套数在92套，剩余应该在43套左右。

对比各家房媒的统计数据后发现，365的数据还是比较中肯的，曝出了剩余40套左右的结论，没办法谁让人家掌握着官方统计的核心能力呢！

昨天中午12:30保利云禧拥挤的开盘现场↑↑↑

很明显，昨天“实现认购的92套房”，其得主是已经缴纳10万定金的，按照保利云禧之前的开盘公示，成功认购房屋者，7天之内三成首付必须到位，也就是说从昨天算起往后的一周之内，保利云禧的成交数据会发生明显变化，但也应该是从认购套数转化为成交套数，如果数据再有所增加，则应视为后续认购或者成交，毕竟该案的首开成绩就是那么多！

失去了“一二手倒挂优势”

再红的网红盘也不一定能卖好

保利云禧算网红盘吗？当然算！三大因素促成该项目“未开先红”

：该案拿地价格2.2万/㎡，是江浦目前仅有的8幅高价地项目之一

2016年3月18日经过46轮竞拍，保利以31.2亿拿下江浦G03地块，楼面价22320元/㎡，虽未触限价，但已经让市场大为震惊。

地块编号

项目名称

楼面价额（元/㎡）

拿地时间

工程进度

江浦G03地块

保利云禧

22320

2016.3.18

7.4首开

江浦G07地块

金隅紫金叠院

20077

2016.4.15

售楼处公开

江浦G49地块

金地悦风华

22374

2016.9.23

售楼处开始接待

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中建国熙台二期

样板房公开

江浦G47地块

恒大G47项目

22494

2016.9.23

部分楼栋封顶

江浦G48地块

北京城建G48项目

22438

2016.9.23

4季度公开售楼处

2016G9地块

银城颐居悦见山

23017

2017.2.15

预计本月公开样板房

G102地块

金辉白马云著

23235

2017.2.15

3季度公开

江北8幅2万+/㎡高地价项目一览↑↑↑

从上表可以看见，保利云禧所处的江浦G03地块是8幅高价地之中率先成交的，成交时间为2016年3月18日，而后才有了金隅、恒大、北京城建等一众高价地项目出现。江北虽然有新区的利好加持，但央企保利重仓江北的做法，会引起到“羊群效应”。待到项目成形之后，保利云禧的产品规划、营销手法，每一步都受到业内外关注。

第二：保利的宣传手法

如果我没有记错的话，保利云禧真正进入公众视野应该是去年3~4月份，当时保利正在操盘河西天悦。云禧的宣传口径就以“保利天悦姊妹篇”进入公众视野，一个是2015年的河西地王，一个是2016年的江北首幅高价地项目，一切都看似顺理成章。

然而，2017年的河西楼市实行严格限价，保利天悦的品质豪宅被严控在4.5万/㎡的红线以下，利润受挫，号称姊妹篇的保利云禧在宣传上也有所收敛！但是河西保利天悦的会所、黑科技豪宅都已经实景呈现，保利云禧将如何奢华？燃起了人们的遐想，保利犹抱琵琶半遮面的做法更加刺激了大众的关注力和好奇心。

第三：营销方式

保利云禧首开将会怎么卖？估计不止是江北，全市的项目都在关注，论名气、产品档次、区域前景，似乎保利云禧不输任何一家河西盘。再者，它的营销手法，对于江北后续的7大高价地项目具有的指导、借鉴意义！

然而，再红的网红盘失去了“一二手倒挂”优势，也不一定能卖的好！

河西盘为什么能卖得好？不是因为佳兆业、海珀滨江、升龙的房子盖得有多好，而是惊人的“一二手倒挂”红利，新房3.5万/㎡，二手房6万+/㎡，傻子都会去买！

而保利云禧虽然定价只2.9万/㎡，开发商大呼“亏钱”，可是与周边二手房一比，仍然贵出一大截，难怪开盘时区域客直呼“房价高”，见状，财大气粗的河西土豪们也只能望而却步了，你说这样的情形下，保利云禧怎么会卖得好呢？

房王君简单统计了下，在保利云禧周围1000米范围内，成熟的二手房小区并不是非常多，保利云禧的售价普遍要比它们高出5000-12000元/㎡

由此可见，失去了“一二手倒挂”，楼盘好像瞬间失去了“有力的营销卖点”，保利云禧首开未能售罄，似乎是情理之中！

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