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你最近买房了吗?网签了吗?
元旦过后,住建部和央行连续出手,各地疯狂输出新政救市,包括郑州、兰州、成都、东莞、重庆、乌鲁木齐、天津等,密如雨下,一个比一个猛。
新的一年,万物提前复苏,楼市亦如。
各大售楼部又热闹了起来,二手房中介门店来访带看也多了起来,新房存量房交易重新活跃了起来。
如果有自住需求,近期该看房看房,下定、认筹都可以。
但如果可以,尽量不要着急网签,能拖就先拖几天!
为什么?等政策。
虽然郑州大政策方案1月2日已经发布,但更多细节还没出;更何况,这一次住建部新政“阶段性放宽房贷利率下限”范畴里,郑州是赫然在列的。
也就是说郑州房贷利率肯定要降,至于降多少,肯定比现在的4.1%更低,是4.0%还是3.9%?还没定,正在研究。
所以,先别急着网签,稍等几日,等到这些政策细节都落地,更低的首付、房贷利率也会更低,板上钉钉!
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新一轮救市政策发布后,郑州房地产的政策面会是这样的:
降首付、降利率;
限购放松(政策原文是适度调整,大概率不会全面取消限购);
1+8都市圈同等待遇;
换房退税;
二套认定基本放到底;
但以上这些,统统只是惠及到新增购房人群,对于存量房业主来说,并没有任何优待。
过去一年,高高站岗的存量房业主们,最大的呼声就是转按揭、降房贷利率,希望能够进一步减负。
但目前的形势看,政策面的转按揭全面放开,难度太大太大了。
既然全国层面的大口子难开,各城已经率先想办法另开小口子,最典型的——商转公!
如果转按揭太难,强烈呼吁全面开放商转公!
什么叫商转公?
把还没还完的商业性住房贷款,转为个人住房公积金贷款。
为什么要商转公?
拿郑州来说,从2017年开始,郑州房贷利率打折时代基本就终结了,一直到2022年初,但凡在这五年时间里买房,商业房贷利率都在4.9%以上,5.88%以上的大有人在,最高甚至到6.37%。
但最新的个人住房公积金贷款利率有多低?最低只有2.6%。
首套房公积金贷款利率,五年期以下,2.6%;五年期以上为3.1%;
二套房,五年期以下为3.025%;五年期以上为3.575%;
为什么商转公呼声如此高?
算笔账,以100万贷款,30年期限为例。
如果用个人住房公积金贷款,按首套3.1%来算,月供4270元,利息总额53.7万;
近五年的存量商业住房贷款,对应的月供和利息以及与公积金贷款的差值,都梳理在下面一张表格里,很清晰。
你看,同样100万贷款,用公积金贷款总利息只有53.7万,但用商业贷款,即便是过去五年里较低的利率5.5%,利息总额也要超过100万,差了一倍多!
白白多出五六十万利息,这一比,简直血亏!
目前的郑州,大概有多少人房贷利率是高位站岗的?
2017年,新房销量29.7万套,二手房销量6.5万套,总计36.2万套;
2018年,新房销量38.9万套,二手房销量6.3万套,总计45.2万套;
2019年,新房销量29.2万套,二手房销量7.4万套,总计36.6万套;
2020年,新房销量24.3万套,二手房销量6.8万套,总计31.1万套;
2021年新房销量16.3万套,二手房销量6.5万套农业银行贷款利率表,总计22.8万套;
你看,过去5年,郑州新房二手房一共卖了172万套。
这意味着,这座城市现在大约有172万个家庭,背负着高额的房贷利息,每个家庭都要多还几十万的利息!
3
短短一个月,十余城市开放商转公,但郑州迟迟还未行动。
1月5日,兰州公积金中心发文,为减轻职工负担,开通商转公业务。
什么人能申请商转公?如何转?
兰州设立的条件如下:
市内住房,贷款未结清;
有证,不动产权证或房屋所有权证;
正常偿还商业住房贷款一年以上;
怎么转?将原商业住房贷款剩余本息超出公积金贷款金额的差额部分,以自筹资金方式足额偿还,商业住房贷款本金剩余余额转为住房公积金贷款。
简单说就是,只用凑钱把差额补足,剩余本金就可以直接转成低利率的公积金贷款。
前不久,青岛也开放了商转公,并公布了细则。
相比于兰州,青岛的限制更多:
1、必须是2017年1月1日至2021年12月31日期间商业贷款,且利率上浮;
2、必须是新建商品住房,二手房不适用;
3、必须是青岛唯一家庭住房;
4、必须是借款主贷人缴纳公积金6个月以上,主贷人无公积金其他成员的不能用;
5、必须补齐差额才能申请。
青岛的特色在于第二条和第三条,兰州商转公并没有限制买的必须是新房,但青岛直接提出了买二手房不能商转公;这点对二手房购房者们,并不友好。
除了青岛和兰州,近一个月里,匆匆开通商转公的城市至少有十个以上。
比如镇江,不仅开通商转公,商转公贷款办理还有贴现。
还有九江,全市范围内恢复“商转公”业务,直转模式、自筹资金模式。
以及青海西宁,同样不要求提前结清,只需要补齐差额部分。
但西宁,还限制了银行,目前试点期,只有原商业住房贷款为农业银行或建设银行的农业银行贷款利率表,才能办理直转,后续逐步扩大银行范围。
还有新疆伊犁和吉林。
吉林提供两种方式,即“先贷后还”和“先还后贷”。
但“先贷后还”要求,只能在原贷款银行申请办理;而“先还后贷”不做银行限制。
这还只是开始,接下来,还会有更多城市会快速加入商转公阵营。
4
郑州呢?商转公开通了吗?什么情况?
目前,郑州的商转公属于半开放状态,只针对省直公积金。
也就是说,郑州省直公积金一直都可以办理商转公,但市直公积金不行。
但如果你买新房,市直公积金住房贷款以及组合贷都可以用,但买二手房都不能用。
为什么市直公积金不开通商转公?
很简单,两个原因。
第一,池子里的钱,不多了;
第二,你去扒拉看看,交省直公积金的都是哪些人?郑州1200万人口,又有多少比例是省直公积金?
前面说了,过去5年,郑州新房二手房交易量一共172万套,这172万人几乎全都在房贷利率高位上站岗。
既然转按揭太难,既然那么多城市都能开放商转公,也希望郑州能多想办法,尽快开通市直公积金的商转公,为172万存量房家庭,真正减轻房贷负担!
本文由2218329273于2023-01-18发表在龙哥云资源网,如有疑问,请联系我们。本文链接:https://longgeyun.com/knowledge/48898.html
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