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回首这一年，重庆土拍经历了大起大落，从火爆到遇冷，再到维稳，最后交出了一份年度成绩单：

第一次土拍，供应46宗土地、成交46宗土地，成交楼面均价约9133元/㎡。

第二次土拍，供应42宗土地、成交28宗土地科创十一街，成交楼面均价约6187元/㎡。

第三次土拍，供应28宗土地、成交23宗土地，成交楼面均价约6818元/㎡。

三次集中土拍一共成交97宗土地，可建规模约1362.6万方。

哪些板块在今年取得了不错的土拍成绩？

我们整理了今年的集中土拍数据，盘点一下成交宗数靠前的十大板块。

01

中央公园

成交11宗

建筑面积124.63万㎡

成交楼面均价10567元/㎡

中央公园不愧是重庆近年来最成功的新区，成交宗数、建筑面积、楼面均价三维数据都位居前列，是综合成绩最好的。

融创、海成、龙湖、朗诗、合能、中粮、华宇、象屿、保利这些开发商都在中央公园成功补仓。

其实早在今年之前，就有很多品牌开发商在中央公园扎堆拿地了：香港置地、招商、中交、鲁能、万科、绿城、金科……

它们推动着中央公园的价值蝶变，中央公园的居住阶层也不断提升，从刚需到改善，再到如今的顶豪。

你看，现在开发商在中央公园都牟足了劲PK极致的产品力。

龙湖北岛

融创春华锦

香港置地上景臺

……

不过，上万的土地均价，以及越来越高端的住宅产品，中央公园已经将大部分刚需人群都拦在了门外。

02

大渡口

成交10宗

建筑面积197.71万㎡

成交楼面均价7747元/㎡

自从重钢搬迁后，大渡口的存在感直线下滑。

没想到，今年大渡口打了个翻身仗，在土拍中取得了还算不错的成绩。

大渡口为什么突然突飞猛进了？

其实，我们可以看到大渡口的大动作不断：

1月，长江文化艺术湾区被确定为重庆六大城市新名片之一，钓鱼嘴半岛将作为音乐半岛重点打造；

4月，龙湖在大渡口拿地，打造TOD天街+高端住宅，有望重塑大渡口的商业格局；

9月底，钓鱼嘴半岛正式开建，投资额约300亿元；重点项目长江音乐厅项目完成招标。

11月，《重庆国际小球赛事中心项目策划规划概念方案》通过审议，将打造集体育赛事、体育培训、全民健身、娱乐消费为一体的体育综合体，总占地面积约3850亩。

可以说，今年是大渡口的逆袭之年。

因此，我们也期待明年大渡口有更多的变化。

03

大杨石

成交8宗

建筑面积57.83万㎡

成交楼面均价10755元/㎡

大杨石作为传统核心区，土地市场表现一直很好，甚至是一个以地王为代名词的区域：

2018年弘阳项目地价11727元/㎡；

2019年荣安项目地价13549元/㎡；

2020年新希望项目地价13091元/㎡。

虽然今年大杨石没有诞生地王，但区域大部分地块都是万元地，市场认可度极高。

大杨石的位置真的太好了，它是唯一一块与渝中相连的板块，和母城的交流比其他板块更加方便也更加紧密。

同时，它作为重庆早期板块，实力雄厚：

大坪商圈、杨家坪商圈、石桥铺商圈三大商圈鼎立；

1号线、2号线、5号线、环线四轨交汇，以及18号线在建；

大坪医院、重庆附一院、西南医院等三甲医院都在板块周边。

这就是核心地段的优势：城市配套成熟。

之前有很多人不理解大杨石为什么能有这么高的土地价值，它城市面貌老，交通不便。

随着这些年的发展，愈来愈多的开发商入驻，不断革新着城市界面，也在夯实着大杨石的发展基础，不少人转变了对大杨石的看法。

我们也坚信，核心区域在任何时候都是城市发展的主流。

04

西永

成交8宗

建筑面积130.64万㎡

成交楼面均价7885元/㎡

我想大多数人都没想到，曾经以产业为主导的西永竟然成为了重庆向西的主力军，成为了买房绕不过去的选择。

在铭腾机构统计的2021年重庆最火的十大组团里，西永排名第一。

西永微电子科创街、高新天街、科学公园，都是西永规划或者即将兑现的配套，引领西永向更高品质的人居生活进化。

遗憾的是，西永经过多年供地，可开发的土地已经不多。这也意味着，未来我们能在西永买到的新房项目越来越少。

站在成渝经济圈的大背景下，未来西永的地价、房价会不会变得更高？

05

蔡家

成交6宗

建筑面积121.71万㎡

成交楼面均价6555元/㎡

蔡家算得上是后起之秀。

几年前，曹家湾地铁站因站外荒草丛生，被称为“世界上最孤独的地铁站”，让蔡家以尴尬的形象出道。

而到了现在，蔡家摇身一变，成为了重庆的明日之子。

两江新区、自贸区、嘉陵江智能创新湾区，让蔡家的城市势能不断提高科创十一街，蔡家逐渐成为了热土。

我们可以看到，龙湖、万科、中南、渝高、金科、建发等开发商都相继入驻蔡家，也推动蔡家的住宅市场：

今年前11个月，蔡家住宅成交额143亿元，仅次于中央公园。

图源城市分层

更重要的是，蔡家极有可能成为北区下一个发展高地。

照母山、礼嘉、中央公园等热门板块土地几近断供；

水土、龙兴，甚至悦来还在等待配套兑现带动市场热度；

而蔡家还拥有大片未开发土地。

尤其是，蔡家拥有的资源也不差：

约19公里的嘉陵江岸线，超10座公园环绕；

蔡家天街规划落地；

蔡家大桥正式通车，三桥一轨连通礼嘉。

在成为北区供货高地的同时，蔡家会不会出现一些好的作品？

06

空港工业园

成交5宗

建筑面积103.51万㎡

成交楼面均价9864元/㎡

空港工业园是重庆最早的一批工业园区，发展已经近20年，被规划为临空制造基地和国际物流分拨中心，布局智能终端、人工智能、智能汽车、新能源汽车等现代制造业。

一个以工业为重的板块，在住宅市场总是不太吃香。

铭腾机构数据显示，空港工业园是重庆新房库存量最大的组团，突破400万方，去化周期高达4年。

相信不少人都有一个疑惑：空港工业园算不算中央公园？

07

观音桥

成交4宗

建筑面积32.34万㎡

成交楼面均价12389元/㎡

观音桥靠土拍进行了一次重磅升级！

《重庆市培育建设国际消费中心城市实施方案》称，到2025年，重庆将建成2个世界级商圈，观音桥商圈就是其中之一。

搁浅多年的观音桥扩容终于有了新的发展方向：华润置地&香港置地联手拿下电测村地块，将打造重奢商业。

同时，长安三工厂片区详细规划修改，所有工业用地转为商业商务用地，按照规划，这块地将承接长安新总部大楼，川渝地标级商业综合体项目。

观音桥打造世界级商圈的决心和速度还是很快的。

尤其是，观音桥还有很多老街道、老片区可供拆迁，为观音桥打造世界级商圈提供土地支撑。

明年观音桥会不会有新的供地？

今年拿下的地，明年会不会有新的消息？它们会给观音桥带来什么新变化？

08

界石

成交4宗

建筑面积47.7万㎡

成交楼面均价4727元/㎡

重庆现在成交楼面均价4000千+的板块应该也没几个了，界石应该是算是市场上的一块洼地了。

界石作为鹿界南新城的重要组成部分，被规划为新兴产业中心，打造的是智能制造产业集群。

作为巴南近两年着力建设的板块，界石吸引了不少开发商入驻，龙湖、万科、融创、恒大……

但苦于生活配套的不完善，界石一直没有多少热度：

万象城市广场、厚煌财富广场烂尾，界石一直没有大型商业中心；

地铁尚未远期规划，何时落地暂是未知数，界石几乎是一个偏远小镇。

虽然开发商入驻提供了新的居住选择，但大量公租房也让界石的住宅市场略显冷清。

所以，界石虽然发展了一段时间，但地价几乎没有变化，市场认可度也不高。

09

茶园

成交3宗

建筑面积47.47万㎡

成交楼面均价9459元/㎡

茶园似乎是一个被很多人低估的板块。

但近1万元的地价又证实着茶园的价值，它应该在重庆市场上有一席之地。

是的，茶园有短板：

建设多年没有大的集中商业；

交通网与其他板块联系不紧密，尤其是过山隧道经常堵车。

但茶园也有大的改变：

重庆东站。

一个特等车站能够带来的资源真的太强了。

6号线、8号线、24号线、27号线4条轨道线接入东站，连通其他各区；

东站也将加快茶园五纵六横的交通网兑现速度；

同时，TOD模式下打造的东站，将带给茶园新的发展想象。

或许谁也想到，茶园的地能够卖到这么贵。

未来茶园的地价是一路增长，还是跌下神坛，大概过两三年就有答案了。

10

大学城

成交3宗

建筑面积24.74万㎡

成交楼面均价11923元/㎡

与西永一样，大学城也是站在了科学城的风口上。

大学城是教育大城，与西永一直是西区的大CP，吸引了众多目光。

重庆大学、重庆师范大学、重庆医科大学、四川美术学院、重庆科技学院……这些高校源源不断的培养人才。

金科、龙湖、融创……一众开发商在大学城打造了一个又一个住宅产品。

大学城总共不超过25万㎡，明年还能买到新房吗？

最后

当然除了以上的十大板块，还有一些板块给了我们想象空间：

悦来，万华以7192元/㎡的价格拿下了593亩的土地，加上之前拿的地，万华在悦来的土储达到了2600余亩。悦来极有可能诞生重庆主城区最后一个超级大盘。

大石坝，中海以12426元/㎡的价格拿下，是唯一一块摇号宅地。我们以前也说过大石坝是一个亟待更新的板块，这次成交的土地容积率只有1.8，大石坝的住宅产品会不会迎来新的蜕变？

弹子石，国瑞以7965元/㎡的价格拿下，50.9万方的体量，40.5亿元的成交总价，成为今年土拍拿地体量及金额双榜第一。这块地几乎是弹子石最后可供开发的土地，国瑞能否带动弹子石的发展？

2022年，重庆还有很多值得我们期待。