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上海目前在建的最大规模的养老社区——崇明东滩长者社区经多次停摆后，再度启动开发日程。

近日，上海实业发展股份有限公司(以下简称“上实发展”)宣布，其全资子公司上海上实城市投资发展有限公司与上海实业东滩投资开发(集团)有限公司（简称“上实东滩”）共同出资，成立上海实业养老投资有限公司。该平台公司将与其他合作伙伴共同成立合资项目公司开发建设崇明东滩养老项目。

这意味着上海实业集团手中最大的待开发土地资产——崇明东滩土地的归属权渐趋明朗，上实集团旗下上实发展(600748.SH)将作为唯一上市公司平台，最终参与到相关地块的开发中。

公告披露，这家注册于上海自贸试验区的养老产业平台公司，注册资本2000万元，上实东滩与上实城市分别占股62%和38%。

公告还批注，上实东滩投资主要经营崇明东滩土地开发及基础设施建设、实业投资等，是上实集团的全资子公司，属于上实发展关联企业，因此上述事项构成与关联企业共同投资。

此前16年间，上实集团手里的这一养老项目差点无疾而终。长者社区前身是位于上海崇明岛东滩生态城，占地85平方公里，因多重原因规划仍停留在纸面上，至今未能成功面世。2010年起，上实集团旗下两大上市平台——上实城开(0563.HK)和上实发展就东滩养老项目优先开发权展开博弈，一度造成“上实系”内乱。这一次，上实发展成为最后赢家。

上实发展称上海实业城市开发集团有限公司，此次合作可以整合内外部资源，充分发挥交易各方的优势，在做优做强房地产主业的同时，参与到养老产业的建设以涉足新型房地产开发领域，为其打造新的盈利增长点及为未来发展奠定良好的基础。

“拿地在先，改规划在后，东滩长者社区更像一个养老题材的地产项目。打造一个成功的养老地产项目没那么简单，缺乏经验的上实发展能否在平台公司中发挥作用，还需要时间来检验。”上海少山企业营销策划有限公司董事长项震指出。

16年沉浮

事实上，自拿到东滩地块后，上实集团一直不懈地为如何实施东滩开发而费尽心机。

1998年，命名为“东滩上实现代农业园区”的崇明岛东侧围垦的92大堤至98大堤之间的土地被授权给上实集团经营，共计85平方公里，占崇明岛总面积的15%，比纽约曼哈顿还大。2003年，崇明县被纳入上海市“一城九镇”开发规划，东滩地块也被纳入其中，上实集团单独将此地块从规划中划出进行特别打造。此后近10年间，东滩生态城经历了从全球招标、国际获奖、外资进入，到用地指标搁置、负责人离职、合作方撤出的种种，一度陷入消亡危机。

2010年年底，上实集团制定了东滩开发的3年行动计划，3年里将重点建设长者社区这一养老项目，商业养老成为生态城首先落地的核心产业。

根据规划，长者社区项目定位为“持续照护退休社区”，总建筑面积约100万平方米，总投资约100亿元，可容纳超过10000名老人。项目采取租售结合的方式上海实业城市开发集团有限公司，以80平方米~110平方米的一至两室为主，全装修设计。然而，如此详实的规划一直未能落地，东滩地块的建设走走停停，目前仅启动了基础设施建设。

伴随着16年间外部市场不断变幻，上实集团还面临严重的内部矛盾。上实发展和上实城开这两家兄弟公司就东滩项目的归属纷争不休，一直未有定论。起初，上实集团曾公开承诺将东滩项目注入上实发展。集团方面曾公开表示，除上实发展之外，将不再新设从事房地产业务的子公司，且承诺上实集团的房地产业务将全部由上实发展来经营。“上述承诺同样适用于上实集团在上海崇明岛的东滩项目。”但随着2008年时任上实发展董事长、东滩项目操刀者马成樑的离职，关于东滩的这一承诺也迟迟未能得到兑现。

到了2010年，针对东滩项目，上实集团开始有意将其转手给上实控股（即“上实城开”前身）来开发，而非此前承诺的该资产将注入上实发展。此后数年，上实集团也一直在两子公司上市平台间摇摆不定。

而这一次上实发展与上实东滩共同出资成立上实养老产业平台公司，预示着早前未完成的归属争论有了初步结果。“上实东滩公司资金不丰厚，无力操盘，但又不想让外人介入，就引入上实发展的股权，成立一个平台公司，把这块资产给盘整好。”一位知情人士指出，双方同为上实集团旗下关联企业，也做到了肥水不流外人田。

前途不明朗

上实发展的介入对于东滩长者社区的意义，并不仅仅是一个战略合作者，更是一线“起死回生”的希望。

在外界看来，上实东滩失败的一个重要原因就是养老项目运作经验缺乏以及资金上的掣肘。“作为一个复合型地产项目，只有先把东滩旅游景区开发出来，有了一定的高度之后，土地跟着升值，这样再做地产开发，才会有一定的价值。”业内人士指出，两家公司联手并非只是成立合资公司这么简单，上实发展可能会为东滩带来新的资金流，从账面来看，两家公司应该会开展资产整合。

中国房地产报记者从上实集团方面了解到，未来集团公司是把东滩相关资产注入上实发展，还是仅仅让上实发展作为投资者参与开发建设东滩地块，目前具体细节还在商讨，尚无定论。

“上实发展内部一直在做调整，在结构方面要做一些改变，重新挖掘自己的强项。”前述知情人士透露，上实发展下属的几个板块中，目前正在谋划战略布局变化，试图涉足养老地产领域。

目前全国已经有超过80家房地产商进入养老地产领域，上实东滩引入同样从未有过养老产业运营经验的上实发展，是否能让长者社区“复活”还是未知数。

“开发模式没有先例可循，风险与责任确认不明，这个上海第一大养老社区前景并不乐观。”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民指出，上实系后期做养老社区打造成本高，缺乏养生、护理和治疗技术资源。此外，长者社区提供的全装修老年住宅，盈利模式仍有待明晰，这也为现金回流带来一定压力。

同策咨询研究中心总监张宏伟则认为：“对于当前的开发商来说，在养老地产领域，大家都处在同一起跑线上，毕竟这个概念近两年才兴起。对于上实发展来说，国企背景可能在市场资源和政府资源的运作上会比较便利。”

值得注意的是，此前制约上实开发东滩的根本原因是，东滩土地的性质属于农业用地，而85平方公里的东滩地块要转化成住宅或商业地块困难相当大。目前，作为未来上实集团国资整合的核心资产，东滩长者社区项目得到上海市政府的支持，有望在未来几年转变性质用于开发养老社区。