上海实业城市开发集团有限公司_昆明星耀集团实业有限公司招聘

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作者 |白云飞

来源 | 局外人APP

调研前言：上海实业发展股份有限公司是上海本土较为有名的一家房地产企业，公司以上海为核心的“1+3+X”战略布局，公司的房地产项目主要是分布在上海、杭州、苏州、湖州、等经济发达的城市。整体上看，公司在国内的房地产行业名气并不高。那么这家公司到底怎么样呢？请跟随局外人，通过公司的股东大会，一探其究竟。

北外滩上实中心

活跃的股东大会

局外人在提篮桥地铁站出来之后就看到了公司的项目“上实中心”正在建设中。据说是建一个剧院，竣工了之后上海城市文化又将写上浓墨的一笔。公司给的开会地址是高阳商务中心，在上海市虹口区北外滩地块，地段不错。高阳商务中心是隶属于上海实业(集团)有限公司旗下的全资企业。

股东大会，局外人参加的也不少，总体来说，基本都是董监高在一起通过外部律师一起走个法律程序，会议现场的社会股东的存在感并不强，但是这一次却不一样，上海的股东参会是较为积极的，今天来参会的股东有十几人，基本都不是打酱油的。

对面的东方明珠

本次股东大会照例由董事长宣读会议的各项议案。董事长在董事会工作报告中就2017年公司所从事的主要业务、经营模式以及行业情况说明做了汇报。

会议最关键的的部分就是股东提问环节，股东们都很关心公司未来的发展，就物业管理、国家的楼市政策对公司的业绩影响，以及崇明岛东滩公司的土地使用得等方面想高管提出了自己的问题，可以说现场到会的股东都是对自己负责的股东，提出的问题也很尖锐，刁钻，不满意高管的回答，也直接说出来，不过也会适当的向公司高管提出自己的建议，整体来说气氛还是活跃的。

高阳商务中心外景

局外人参加上实发展的股东大会之前，对这家公司有了解的，相比于知名的房地产开发商巨头，公司的知名度较低，公司主营业务是房地产开发和经营，经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发和运营，增加不动产物业的持有量。提升服务业水平和扩宽服务渠道，同时，依靠资源，在金融地产、文化地产、养老产业、共享空间等领域实现主业升级。上市发展虽然名不经传，但走的基本是高端路。

曾以“卖地”为生，今走多元化产业

公司属于房地产板块上海实业城市开发集团有限公司，一般说道到地产大家肯定是首想万科、保利、甚至新城控股，因为上实发展一不是龙头，二没有知名度。公司是上实集团旗下的地产开发平台之一，于2003年公司借壳上市，实际控股人上实集团持有公司的48.6%的股份。

查看上实发展的历年净利润图标会发现，公司的净利润如过山车一样，起伏不定，为什么会这样呢，而不是稳重有升？其实这跟上实发展的发展模式有很大的关系。

高阳商务中心一楼大厅

近些年上海房地产发展迅速，呈现出优胜劣汰之势，各开发商都是纷纷拿地，加快开发脚步，以求快速实现资金周转，在这种市场形势下，上实发展却始终不温不火的慢速成长状态，最终导致净利润持续走低，无奈抛售上海丰启股权，再加上实城开和上实发展两大地产平台的业务梳理似乎愈加呈现“各自为政”的局面，同行竞争的问题始终没有得到解决，因此不少投资者戏称上实发展以“卖地”为生。

在快速发展的房地产市场环境下，若不能实现项目的滚动发展，将会导致资金、扩张等方面出现问题。

在2016年底，上实集团确立了“融产结合”发展战略和“1+4+X”产业布局。于是公司“子承父志”，努力做一名房地产综合集成商。

高阳商务中心一楼

梦想还是要有的，万一实现了呢，最近几年，上实发展动作频出，公司的主营业务为房地产开发和经营，以中高端住宅为主，兼顾商业开发地产的开发和运营，适度增加不动产资源和扩展物业管理规模，如金融地产（青岛啤酒城项目），文化地产（虹口北外滩项目），养老地产（崇明东滩长者社区）共享空间(WE+)等领域实现主业升级转型。会中有位股东向高管提问公司在扩展业务做增量的同时，如何保证品质和安全，而高管也是官方口吻回答了：“我想我们公司一直致力于提供最最优质的服务给大家，我想这个理念不会变。”可以看出核心的一点就是把质量和品质做到位。

高阳商务中心一楼会议室

目前公司的重点项目基本上完成交付，如公司上海青浦“海上海”三期、泉州“海上海”一期和重庆“海上海”，据悉，公司预计新开工面积约为103万平方米，竣工面积约为50万平方米。

当然，公司多元化也是有风险的，随着房地产对经济增长的作用将逐渐减弱，中性的货币政策和严格的金融市场整治监管，房地产企业的融资难度和融资成本都将会加大，房地产企业也将面临降低杠杆率和保持现金流平衡的严峻挑战，并且这个调控可能会保持连续性和稳定性。房地产行业集中度可能会进一步加强，中小房企的生存空间进一步压缩，房地产市场从增量市场逐步进入存量市场，从快周转模式逐步转向长营运模式，房地产企业在探索创新转型的同时，也可能会给上实发展的营运带了难度。

物业服务也是一块心头肉

查看公司的利润构成，会发现物业服务的利润减少了，对于这个问题，高管解释道：“这一块是我们将来要发展的一个方向。物业管理这一块也是我们要大力拓展的一个区域。但是现在从去年的报告来看呢，的确物业管理比前年是有所下降，但是这个只是阶段性的。将来肯定会更好的”。来看看公司物业管理的规划，从单一的住宅为主的物业管理服务转变为都市服务供应商，其中有联合了上实龙创、WE+酷窝等进行物业管理布局，还有另一方面，公司也进行了相应的扩展，如2017年公司新承接洋山深水港四期、上海大剧院等项目。

上实发展董事长和高管

值得注意的是公司在物业管理板块方面也进行了相应的收购，在2017年11月，上实发展控股子公司上实物业以人民币7000万元收购上海城开持有的上海申大物业有限公司。同时上实发展的另一家全资子公司上海新世纪房产服务有限公司以1700万元收购上海城开持有的上海城开商用物业发展有限公司100%股权，其中申大物业现在在管项目43个，主要集中在上海，城开商用具备物业管理二级资质，现在管理项目11个，也是集中在上海。上实发展收购上实城开的两大物业公司，无疑是想迅速扩大物业管理规模，提升市场占有率。

“本是同根生，相煎何太急”

自崇明岛撤县设区确立后，上实发展（最终控制人上海市国有资产监督管理委员会）与崇明岛打上了交道，受政策利好消息，股价一度提升了不少，上实发展大股东在崇明岛东滩有86万平方米土地，是崇明岛名副其实的“大地主”。当然上实发展本身在崇明岛拥有长者养老社区。

但是长时间以来，受困于公司内斗和崇明岛的发展局限，上实发展的养老业务起色也不佳，而对于上海实业在崇明岛的这块土地肥肉，投资者当然是比较关心了，对于上海实业的崇明岛土地和上实发展的关系问题，高管也做出了回答：“上海实业在崇明的东滩拥有86平方公里的土地资源，这是一个不争的事实，但是这个土地资源还集中在我们的母公司上海实业集团。在东滩现在已经在建设和开发的有我们的养老地产，同样还有我们传统的一些农业、渔业包括绿色生态的一些种植业。”高管这样回答，多少让部分股东不满意，为什么呢？

上实发展财务总监

因为花博会的影响，崇明岛新增建筑限高18米，参会的股东也是对这个政策还是了解的，所以可以理解这种抱有悲观的想法。

虽然大股东曾强调崇明岛土地上实发展具有优先开发权，但上实集团内部一直存在地产平台同行竞争，资源整合不是一件简单的事，这是第一点；其二，虽然上实发展也有参与上实集团崇明岛一些项目开发，但毕竟是缺乏经验，如在养老社区后期运营中面临新的挑战，没有实际的开发模式经验可循，后期也可能会出现盈利模式不明晰，现金流压力大。

总的来说，上实发展如果能坐拥大股东的大量土地资源，无疑将是大赢家，但不得不说的是上海实业集团内部地产平台业务混乱，上实发展和上实城开的竞争至今还存在，上实发展能否最大程度的把握政策红利，在于上实集团能否尽快扫除障碍，梳理地产平台关系。

危险信号的指示灯

房地产行业是负债经营的范例，大型房地产企业拥有多达数千亿元的资产，每天经手多是百万元以上的商品房。这些公司的企业主给人一种坐在现金堆上的感觉。

而上实发展的负债率达到70.61%，房地产行业有些特殊，基本是企业向银行借钱买地，造楼，造好了抵押给银行借钱接着造，循环往复。这样的风险在于上海实业城市开发集团有限公司，企业这个过程中积累了大量债务。如果房地产市场价格下滑或者政策限购，它们的资金链可能会断裂，于是多家房企开启多渠道“找钱”模式，所以负债率高是房地产的危险信号。

上实发展高管

相比美国和香港地产股，负债率基本在20%左右，如香港李兆基家族是与李嘉诚齐名的地产商，其恒基兆业资产负债率仅为 27%、净负债率低至 19%。

上实发展高的负债率跟国内大多数房地产一样，习以为常，不过负债率跟企业的结构也有很大的关系，由于上实发展背靠国企，加上国有地产股的自我膨胀机制，管理人不是出资人，却是受益人，才会出现这样的情况。

看完调研报告觉得不过瘾的读者，可以前往局外人官网或官方APP，查看股东大会完整交流录音及更多上市公司情况。